البناء غير المرخص في المجتمع العربي: وصف المشكلة واقتراحات لحلها

هذه الورقة اعدها المركز العربي للتخطيط البديل بناء على طلب اعضاء كنيست عن القائمة المشتركة، في أعقاب قرار المستشار القضائي للحكومة يهودا فاينشتين بإقامة طاقم خاص لبحث قضية البناء الغير مرخص برئاسة نائبه ايرز كامينيتس.

المشكلة وتداعياتها:

البناء غير المرخص وخاصة على اراض بملكية خصوصية، غالبا ما يكون نتيجة الغبن اللاحق بالمواطنين العرب في مجال التخطيط والبناء. اساس المشكلة ينبع لعدم وجود اي حل آخر للمسكن، حيث ان الغالبية الساحقة للأبنية الغير مرخصة في البلدات العربية تستعمل لغرض السكن، وليس للتجارة او الاعمال.

المواطنون العرب يخاطرون بأمن مسكنهم وعائلاتهم للحصول على سقف ليؤويهم وهذا ينبع بالأساس لعدم وجود تخطيط نتيجة لتقصير مؤسسات التخطيط على المستوى المحلي واللوائي والقطري.

عليه، هنالك حاجة ماسّة لمواجهة هذه القضية في الأمد القريب والمتوسط والبعيد:

1. في الأمد القريب (حالاً): معالجة فورية ودون اي تأجيل لقضية البيوت الغير مرخصّة، عن طريق تجميد تنفيذ اوامر الهدم، وقوننة الأبنية القائمة بواسطة حلول مهنية تخطيطية ملائمة، مع تفهم خلفية البناء انها تأتي لسد حاجة وليس مناكفة بالمؤسسة والمخططات.
2. في الامد المتوسط والبعيد: تبنّي خطوات في مجال التخطيط تكفل مواجهة ازمة السكن وطرح الحلول السكنية الكفيلة لحل ألأزمة. بدون سياسة كهذه، هذه القضية ستتفاقم اكثر في المستقبل.

البناء غير المرخص في المجتمع العربي، وصف المشكلة وانتشارها:

1. القرى الغير معترف بها في النقب:

في منطقة النقب هنالك 35 قرية غير معترف بها، يصل تعداد سكانها الى 80 الف نسمة. يعاني سكان هذه القرى من ظروف معيشية صعبة للغاية. اصل المشكلة عدم اعتراف الحكومة واذرعها بملكية السكان للأراضي.

2. قرى ومجمعات غير معترف بها في الشمال والمركز:

قرية دهمش بين اللد والرملة، ودار الحنون في المثلث الشمالي مثالان لبلدات رفضت الدولة الاعتراف بها بالرغم من المحاولات المتكررة للسكان لتنظيم البلدات وطرح مخططات لها. وهذا يتناقض مع سياسات التخطيط اللوائية والقطرية التي تتيح الاعتراف بهم. هنالك حالات مشابه مثل سركيس (بين شفاعمرو وكريات اتا) رمية (ضمن كرميئيل) المنصورة (بجانب عارة) وغيرها.

3. احياء كاملة دون تخطيط في بلدات معترف بها:

هنالك احياء كاملة خارج اي اطار تخطيطي في البلدات القائمة، هذه الأحياء بنيت بسبب عدم وجود تخطيط في البلدات العربية. وهي متواجدة في العديد من البلدات العربية مثل: مجد الكروم، عرابة، كفر قرع، عرعرة، المغار، يركا، دالية الكرمل وفي كثير من البلدات العربية. غالبية البيوت التي اصدر بحقها اوامر هدم تقع ضمن هذه الحالة.

4. بيوت منفردة في مناطق غير معدّة للتطوير:

بسبب عدم وجود فرص وحلول سكنية داخل البلدات العربية، كان امام المواطنون العرب حل سكني وحيد وهو البناء في ارضهم على اطراف البلدة، هذه الظاهرة متواجدة في كفر كنا، الطيبة، الطيرة وغيرها.

تأثير ظاهرة البناء غير المرخص

هذه الظاهرة تشكل عبئ كبير على المواطنين وعلى السلطات المحلية العربية، ويوجد لها ابعاد وتداعيات عديدة:

1. خطر وجودي على حياة ساكنيها: العيش في بيت غير مرخص بحد ذاته هو خطر وجودي على حياة العائلة، سكان هذه البيوت لا يمتلكون الأمن والثقة باستمرارية عيشهم في بيتهم، وهم في حالة حماية دائمة وخوف كبير لمستقبل بيتهم الذي دفعوا لبنائه كل ما يملكون وما لا يملكون.
2. عدم وجود خدمات اساسية مقرونة بالحصول على التراخيص مثل الكهرباء والمياه والصرف الصحي.
3. عبئ الغرامات الباهظة والمستمرة: بسبب رغبة سكان هذه البيوت بالحفاظ على بيوتهم، يقومون بدفع غرامات سنوية وهي تأتي على حساب حاجيات اساسية كالتعليم.
4. معيقات تتعلق بالتخطيط المستقبلي لأحياء سكن فيها ابنية غير مرخّصة: لأن التخطيط لأحياء جديدة فيها ابنية قائمة يؤدي الى ارغام المخططون على التغيير في مخططاتهم ، مما يقلل من جودة التخطيط.
5. عدم ثقة المواطنين بالسلطات المحلية وبمؤسسات التخطيط نتيجة عدم قدرتهم على استصدار التراخيص لبيوتهم.

ازمة المسكن – المسبب الاساسي للبناء غير المرخص

من الممكن تصنيف اسباب ازمة المسكن في المجتمع العربي الى صنفين:

أسباب عامة/جامعة:
منذ قيام الدولة عانى المواطنون العرب من سياسة مصادرة الاراضي وتضييق الخناق على البلدات العربية، السياسة الحكومية المتبعة والمتعاقبة ادت الى تضييق امكانيات الاختيار لدى المواطنون العرب، وتركيزهم في اطر معرفة ومحددة، من الممكن التعرف على نتيجة هذه السياسة في مجالين اساسيين:
عدم وجود امكانية اختيار للسكن لدى المواطنون العرب، المواطن العربي يمنع من السكن في البلدات اليهودية بطرق عديدة مثل القانون، نظم محلية او تحريض ضدهم. مثلا قانون لجان القبول في البلدات التعاونية/الجماهيرية، هذا القانون ساري المفعول على 90% من البلدات التعاونية/الجماهيرية وعلى 42% من مواطني الدولة، وهو يمنح لجنة القبول القدرة على رفض وقبول اي شخص من باب "عدم ملائمته الثقافية والحضارية لطابع البلدة" هذا القانون هو احد اكثر الادوات استعمالا لمنع المواطنين العرب من السكن في البلدات الجماهيرية/التعاونية. بالإضافة لجو عام من التحريض ادى الى منع المواطن العربي من السكن في مدن يهودية (صفد على سبيل المثال). على ذلك نضيف انه منذ قيام الدولة، ليس فقط انه لم يتم بناء اي بلدة عربية جديدة، وإنما لم يتم الاعتراف بالعديد من البلدات القائمة قبل قيام الدولة مثل دهمش (تخطيطيا وفق المخطط القطري تاما 35 متواجدة ضمن منطقة معدة للبناء) ودار الحانون (ملاصقة لمناطق معدة للتطوير والبناء مستقبلا ) او القرى الغير معترف بها في النقب وغيرها.

عدم وجود امكانية اختيار المسكن خارج البلدة العربية، يؤدي الى البناء غير المرخص على أرض بملكية خاصة للمواطن في بلده، حيث يشعر بأن هذا هو مكانه، خاصة وانه غير مرحب به في اماكن اخرى. وهذا يفسر عدم وجود هجرة من البلدات العربية.

مناطق نفوذ وتطوير منحسرة: مناطق نفوذ البلدات العربية والتي تحوي 16% من مواطني الدولة تمتد فقط على 3.5% من مساحة الدولة! مثال على هذا في سخنين مثلا يوجد 191 متر مربع للفرد مقابل 524 في جارتها كرميئيل .
كما انه وفي داخل مناطق النفوذ هنالك حدود لا يمكن تجاوزها بسبب تقييدات وضعتها المخططات اللوائية والقطرية.

أسباب عينية/محلية

داخل مناطق نفوذ البلدات العربية هنالك العديد من المعيقات التي تحد من امكانية توفير السكن لمن لا يملكه، هذه المعيقات تمنع توفير مسكن للذين يملكون اراض خاصة (تقريبا 40% من السكان) بسبب عدم تخطيط من الممكن وفقه استصدار تراخيص بناء. الذين لا يملكون اراض خاصة (تقريبا 60% من السكان)، بسبب عدم توفير اراضي دولة للبناء وعدم وجود سوق بيع وشراء اراضي، ارتفعت اسعار الأراضي في البلدات العربية بنسبة 450% بين السنوات 2009-2013 . اليوم سعر الأرض في البلدات العربية اكثر بضعفين ونصف من الارض في البلدات اليهودية. اضافة على هذا سعر الشقق السكنية في البلدات التي يوجد بها مشاريع عمرانية من قبل مقاولون اكثر بكثير من البدات اليهودية ففي حين المعدل العام في البلاد لشراء شقة سكنية هو ما قدره 145 معاش شهري في مدينة الناصرة يصل سعر الشقة السكنية الى 190 معاش شهري.

الاسباب المحلية/العينية مقسمة لثلاثة اقسام:

التخطيط:
خلال عشرات السنوات تكوّنت فجوة كبيرة بين العرض والطلب على الشقق السكنية في البلدات العربية، لجان التنظيم لم تنجح في تقديم ودفع مخططات لسد هذه الفجوة في الوقت الملائم، بالرغم من ان القانون يفرض عليها ذلك.

لجنة اور في حينه تطرقت للموضوع وأكدت ان العائق الاساسي امام حل مشكلة المسكن في البلدات العربية هو النقص الحاد بالخرائط الهيكلية والمفصلة في البلدات العربية، وأكدت على العلاقة المباشرة بين هذا التقصير من مؤسسات التخطيط وبين البناء غير المرخص.
في عام 2000، بدأت وزارة الداخلية بالمبادرة لمخططات هيكلية في البلدات العربية. اليوم، من مجموع 136 بلدة عربية هنالك 64 بلدة فيها مخطط هيكلي مصادق عليه. 38 بلدة من ال-64 لا يمكن استصدار رخص بناء بناءًا على المخطط الهيكلي المقر. وهي بحاجة لتقديم مخططات مفصلة لاستصدار تراخيص.

خلال فحص للخرائط المفصلة التي قدمت للّجان اللوائية قبل ثلاثة سنوات، تبين ان هنالك اكثر من 14000 وحدة سكن لم تقر حتى الآن. اضافة الى انه يوجد نقص حاد في اراضي الدولة المعدة للسكن داخل البلدات العربية، وهذا يمنع من من لا يملك اراضي في الحصول على فرصة بناء. بين السنوات 2005-2009 تم استغلال فقط 21% من اراضي المنهال المعدة للسكن في البلدات العربية مقابل 63% في البلدات اليهودية.
في عام 2013 في لواء الشمال، والذي يحوي .83 بلدة عربية، تمت المصادقة على 22823 وحدة سكن، منهم فقط 1241 وحدة سكن في ثماني بلدات العربية

العرض العام لوحدات السكن عام 2013 في البلدات العربية هو 15% من الطلب!!. اي ان 85% يتركون دون حلول سكنية.

التسويق

يوجد العديد من البرامج الحكومية التي تقترح مسارات خاصة لتسويق شقق سكنية بأسعار منخفضة، القائمة المرفقة تلخّص هذه البرامج خلال عام 2013
بلدات عربية بلدات غير عربية المجمل
المساكن الشعبية 0 671 671
شقق بمسار "السعر لساكنها" 0 968 968
شقق ضمن اتفاقات سقفية 0 41,953 41,953
المجمل 0 43,592 43,592

يتضح ان الجماهير العربية والبلدات العربية غير موجودة في ذهنية الحكومة عندما تقرر مخططات لحل مشكلة السكن.

دعم مالي للمواطن للحصول على مسكن

توصيات وحلول

في الأمد القريب (حالاً):
تجميد اوامر الهدم، وقوننة البيوت من خلال حلول تخطيطية متفهمة لأن البناء نجم بسبب عدم وجود تخطيط وليس كتحدي لتخطيط قائم.
عليه هنالك حاجة للتدخل بمسارين:
1. تدخل لوقف البناء غير المرخص:
مسح كل البيوت القائمة والمصادقة على الوضع القائم، وهذا سيساهم ببناء الثقة بين المواطنين والسلطات المحلية والقيادات السياسية.

2. التدخل للمصادقة التخطيطية:
القرى الغير معترف بها: المبادرة لمخططات هيكلية محلية والمصادقة عليها في مسار سريع وخاص لهذا الغرض.
قرى ومجمعات غير معترف بها في الشمال والمركز : المبادرة لمسار خاص لتسريع عملية المصادقة على المخططات العالقة منذ عدة سنوات في مؤسسات التخطيط، ومن الممكن اقرارها دون اي حجة تخطيطية
الابنية المنفردة: منح هذه الأبنية وضعية خاصة، وإعطائهم تراخيص بالرغم من عدم وجودهم ضمن مخططات عينية.

الامد المتوسط - البعيد

تغيير التوجه السياسي وان يمنح توصيات تمنع تكرار حالة الفوضى التخطيطية، لكي لا يتكرر هذا المسلسل بعد عدة سنوات.
هنالك حاجة لمراقبة عمل لجان التخطيط وتعاملها مع البلدات العربية، وعليها اعداد وتقديم ودفع مخططات ملائمة للبلدات العربية وفق ما يفرض عليها قانون التنظيم والبناء.

1. مناطق النفوذ:
الاعلان عن لجان تقصي حدود في كل البلدات العربية، وملائمة توصياتها لحاجيات التطور في البلدات العربية، وضم اراضي بملكية دولة لمناطق نفوذ البلدات العربية. توسيع مناطق النفوذ يجب ان يرتكز على مبدأ العدل التقسيمي في كل البلاد.

2. التخطيط:

• تخطيط 160,000 وحدة سكن حتى عام 2020 بتوزيع ملائم على البلدات العربية في كافة المناطق.
• تغيير مخططات قطرية ولوائية، والتي تحوي على بنود تقييد التخطيط المحلي للبلدات العربية.
• تمثيل ملائم للمجتمع العربي في مؤسسات التخطيط على جميع ألأصعدة مهنيا وجماهيريا.
• ملائمة مخططات الدعم الحكومية لطابع البلدات العربية.
• الاعلان عن اقامة لجان تنظيم محلية في كل بلدة يزداد عدد سكانها على 20 الف نسمة، وإعادة ترتيب وتنظيم اللجان المحلية المناطقية، ومرافقة السلطات المحلية واللجان المحلية وتمكينها.
• تنفيذ برامج التحديث المديني في البلدات العربية.
3. التسويق:
• زيادة عرض تسويق اراضي الدولة في البلدات العربية بنسبة وتوزيع ملائمين للاحتياجات.
• ضم البلدات العربية ضمن البرامج الحكومية لتسويق الاراضي بأسعار منخفضة، والتفكير بالبناء الخاص وليس فقط ببناء المقاولون.
• برنامج خاص لمعالجة ازمة السكن مثل تشجيع بناء المشاريع الاسكانية بواسطة مقاولين عن طريق تسويق قسائم بأسعار منخفضة.
• تغيير طريقة المناقصات القائمة واعتماد القرعة في توزيع القسائم وليس الطريقة الحالية التي تتبع مناقصة حسب الثمن المدفوع.
• وضع البلدات العربية ضمن مخططات متناولية المسكن، ليتسنى للطبقات المستضعفة الحصول على مسكن.
4. الدعم للفرد:
• تغيير المعايير للحصول على الدعم ولتكافئ الفرص للمواطنين العرب بكل ما يتعلق بالقروض الإسكانية منح المكان، الدعم في ايجار المسكن وغيرها.
• الاعلان عن مسارات خاصة تهدف لخفض اسعار المسكن في البلدات العربية.